W przypadku inwestycji nieruchomościowych przeprowadzenia due diligence stało się standardem. Zazwyczaj obejmuje weryfikację i analizę kilku czynników: prawo-własnościowego, finansowego, technicznego, środowiskowego i operacyjnego. Ten ostatni rozbudował się na tyle, że wyszczególniamy osobno analizę rynkową i lokalizacyjną.

Wszystkie analizy w ramach due diligence mają jeden cel: wykryć potencjalne ryzyka i możliwości związane z inwestycją. W przeciwieństwie do innych klas aktywów, nieruchomości charakteryzują się unikatowością każdego obiektu, wysoką wartością jednostkową i długoterminowym charakterem inwestycji, co czyni due diligence szczególnie krytycznym.

Kluczowe aspekty analiz 

Analiza prawna i własnościowa obejmuje weryfikację statusu prawnego nieruchomości i uważa się ją za podstawę całego procesu. Inwestorzy muszą dokładnie przeanalizować księgi wieczyste, sprawdzając historię własności, obciążenia hipoteczne, służebności oraz wszelkie ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością. Szczególną uwagę należy zwrócić na zgodność stanu faktycznego z dokumentacją prawną, potencjalne roszczenia osób trzecich oraz kompletność dokumentacji budowlanej.

– Kluczowe jest również sprawdzenie statusu planistycznego nieruchomości, w tym miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Zmiany w planach zagospodarowania mogą znacząco wpłynąć na wartość i możliwości rozwoju nieruchomości w przyszłości – zwraca uwagę Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group. 

Analiza finansowa nabiera szczególnego znaczenia w przypadku nieruchomości komercyjnych i obejmuje sprawdzenie umów najmu, wiarygodności najemców, prognozowanie przyszłych przepływów pieniężnych oraz koszty operacyjne. 

Z kolei profesjonalne audyty techniczne pozwalają zidentyfikować ukryte wady konstrukcyjne, koszty przyszłych modernizacji czy ocenić stan instalacji. – W ostatnich latach znaczenia nabrała analiza środowiskowa, która obejmuje nie tylko efektywność energetyczną budynku czy zgodność z wymogami środowiskowymi, ale także na przykład badanie gruntu pod kątem skażenia –zauważa Jodko. 

Po co robić analizę rynku lokalnego? 

– Znaczenia nabiera obszar operacyjny, który obejmuje analizę funkcjonowania nieruchomości, ale nie tylko w zakresie dostępności do mediów, transportu, ale dziś to także analiza otoczenia. Analiza rynkowa i lokalizacyjna ma dziś często znaczenie kluczowe dla powodzenia danej inwestycji. Bo schodząc na poziom konkretu, inwestycja nad jeziorem z pięknym widokiem, ale bez prywatnej przystani staje się już znacznie mniej wartościowa z punkty widzenia potrzeb klientów – podkreśla Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group. 

Analiza rynku lokalnego skupia się także na ocenie atrakcyjność lokalizacji w perspektywie długoterminowej. 

– Wchodzi w to badanie trendów demograficznych, rozwoju infrastruktury, planów inwestycyjnych władz lokalnych oraz konkurencji w obszarze. Kluczowe wskaźniki to dostępność komunikacyjna, bliskość węzłów transportowych, jakość otoczenia oraz potencjał rozwoju okolicy. Dla nieruchomości komercyjnych istotna jest analiza ruchu pieszego, dostępności miejsc parkingowych oraz profilu demograficznego potencjalnych klientów – wylicza Jodko. 

Jak nie popełnić błędów? 

Problemy z niedoszacowaniem kosztów przyszłych remontów, niesprawdzenie lokalnych przepisów czy planów zagospodarowania – to zaniedbania, które przekładają się wprost proporcjonalnie na wyższe koszty. 

– Ale najczęściej popełnianym błędem jest po prostu poleganie wyłącznie na informacjach dostarczonych przez sprzedającego. Zachęcam, by te informacje zweryfikować w innych źródłach lub korzystając z niezależnych ekspertów – mówi Radosław Jodko. 

AI w due dilligence 

Zwraca także uwagę na to, że niesamowite efekty daje dziś także wykorzystanie technologii do analiz w ramach due diligence. – Inspekcję dachów wykonuje się dziś za pomocą dronów. Kamery termowizyjne pozwalają sprawdzić stan izolacji, a systemy analityczne pomagają w modelowaniu scenariuszy inwestycyjnych – wylicza Jodko. 

Uczenie maszynowe wkroczyło do analiz danych nieruchomościowych. 

Już teraz algorytmy potrafią analizować setki tysięcy dokumentów prawnych w czasie, który wcześniej wymagał miesięcy pracy zespołu prawników. Systemy AI identyfikują wzorce ryzyka, anomalie w dokumentacji oraz potencjalne obszary problemowe z precyzją przewyższającą tradycyjne metody. 

AI nie zastąpi ludzkiej ekspertyzy, ale pozwala skupić się na najbardziej krytycznych aspektach każdej transakcji. Wykorzystanie narzędzi AI znacząco taże skraca czas przeprowadzenia całego procesu.