Europejski segment nieruchomości premium rośnie szybciej niż rynek masowy. Kapitał systematycznie przepływa z przegrzanych metropolii do destynacji sprzedających styl życia: kurortów alpejskich, regionów nadmorskich i jeziornych. Zdaniem Radosława Jodko, eksperta ds. inwestycji, w tej nowej geografii Mazury są dziś najbardziej niedoszacowanym kierunkiem premium w tej części Europy.

Dane z najnowszego „Wealth Report 2026” Knight Frank pokazują, że segment premium rośnie szybciej niż rynek masowy, a w ponad połowie analizowanych miast ceny nieruchomości prime wzrosły powyżej 3 proc. rocznie. Liderem Europy została Praga, która wyprzedziła tradycyjne stolice luksusu. Tuż za nią rosną: Marbella, Porto i alpejskie kurorty. Z globalnej perspektywy największą dynamikę pokazuje Tokio – z ponad 50-procentowym wzrostem w segmencie premium, napędzanym kombinacją niskich stóp procentowych, ograniczonej podaży i silnego popytu regionalnego. Po drugiej stronie skali znalazł się Londyn – z największym spadkiem w Europie, będącym pochodną zmian podatkowych i zaostrzających się regulacji. 

– To pokazuje zasadniczą cechę rynku premium: kapitał jest tu wyjątkowo mobilny i natychmiast reaguje na zmiany otoczenia – zauważa Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji RRJ Group. 

Trend potwierdzają również dane Eurostatu – ceny nieruchomości w Unii Europejskiej rosną najszybciej w krajach turystycznych: Portugalii, Hiszpanii i Chorwacji.

Lifestyle zamiast metrażu

Dane pokazują, że wygrywają miejsca, które sprzedają styl życia, a nie metry kwadratowe. Kurorty narciarskie, destynacje nadmorskie, ośrodki golfowe i regiony z jeziorami stają się dziś realnym safe haven dla kapitału – alternatywą zarówno dla obligacji, jak i dla nasyconych luksusowymi inwestycjami centrów stolic.

– To widać coraz także w tym, że klienci pytają dziś nie o lokalizację, tylko o doświadczenie, jakie da im nieruchomość przez kolejne lata. Apartament w centrum miasta już tego nie gwarantuje. Za to krajobraz, dostęp do wody, jakość przyrody, kameralność – tak. To są aktywa, których nie da się zreplikować deweloperskim modelem skalowania – mówi Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji, specjalizujący się w segmencie premium.

W praktyce oznacza to redefinicję samego pojęcia premium. – Przestaje ono być synonimem zakupu prestiżowego, a staje się klasą aktywów. W warunkach inflacji, geopolitycznej niepewności i mobilności globalnego kapitału, dobrze zlokalizowana nieruchomość w segmencie prime pełni funkcję, którą jeszcze dekadę temu pełniło złoto i obligacje skarbowe – zauważa Jodko. 

Rynek z naturalnie ograniczoną podażą

W polskim kontekście dyskusja o premium od lat koncentruje się na wybrzeżu. Najlepsze adresy nad morzem – z widokiem, dostępem do infrastruktury i naturalnie ograniczoną podażą – zaczynają funkcjonować jak mikrorynki premium. Ale geografia luksusu w Polsce nie kończy się na Bałtyku.

– Mazury są dziś najbardziej niedoszacowanym kierunkiem premium w tej części Europy. Mamy tu wszystko, co według raportów decyduje o wzroście cen w segmencie luksusowych nieruchomości: naturalnie ograniczoną podaż wynikającą z przepisów środowiskowych, unikalny kapitał krajobrazowy oraz rosnący popyt ze strony klientów, którzy chcą drugi dom w odległości kilku godzin samochodem – wskazuje Jodko.

– Porównując z danymi europejskimi, można powiedzieć, że Mazury – podobnie jak alpejskie kurorty czy portugalska Algarve – to rynek, w którym wartość nieruchomości buduje nie liczba metrów, lecz dostęp do niepowtarzalnego zasobu naturalnego – wyjaśnia ekspert. Linia brzegowa jezior jest skończona, plany zagospodarowania coraz bardziej restrykcyjne, a inwestycje, które uzyskują pozwolenia w pierwszej linii brzegowej, stają się aktywami coraz trudniej dostępnymi. 

Pułapka premium z wyższą metką

Doradca zwraca jednak uwagę na kluczowe ryzyko, które dotyczy całego polskiego segmentu premium.

– Nie każda inwestycja nad jeziorem czy nad morzem jest premium. Premium to bardzo konkretny zestaw cech: jakość projektu architektonicznego, klasa wykończenia, profesjonalne zarządzanie, infrastruktura serwisowa, prywatność. Tymczasem rynek wciąż masowo myli kategorie – i to jest największe zagrożenie dla inwestorów, którzy w dobrej wierze kupują „premium”, a po pięciu latach okazuje się, że trafili do segmentu masowego z wyższą metką – ostrzega.

To rozróżnienie staje się coraz ważniejsze w miarę, jak segment dojrzewa. – Europejskie rynki premium – te, które rosną dziś najszybciej – łączy nie tylko lokalizacja, ale konsekwencja w utrzymaniu standardu. Tam, gdzie deweloperzy ulegli pokusie skalowania, rynek wcześniej czy później zweryfikował wycenę w dół – wyjaśnia Radosław Jodko. 

Dlatego do tego, by osiągnąć poziom europejski, potrzebni są inwestorzy, deweloperzy i samorządy, którzy traktują premium jako kategorię chronioną, a nie etykietę marketingową. W przeciwnym razie polski rynek powtórzy błąd, przed którym świat luksusu właśnie się broni: rozcieńczenie marki, którą tak trudno było zbudować.